P L E N
Średnie ceny transakcyjne mieszkań od lat przyciągają uwagę inwestorów, deweloperów oraz doradców działających na rynku nieruchomości. Zrozumienie dynamiki tego segmentu jest kluczowe dla planowania inwestycji oraz oceny opłacalności projektów budowlanych i deweloperskich. Obecne prognozy analityków wskazują na spowolnienie wzrostu cen, co może mieć istotne konsekwencje dla decyzji inwestycyjnych. W artykule przeanalizujemy aktualną sytuację na rynku mieszkaniowym, prognozy na najbliższe lata oraz kluczowe czynniki kształtujące ceny transakcyjne.
Prognozowane spowolnienie wzrostu cen mieszkań
Według prognoz PKO Banku Polskiego, wzrost średnich cen transakcyjnych mieszkań w okresie od III kwartału 2024 roku do II kwartału 2025 roku wyniesie około 5% rok do roku. Jest to wyraźne spowolnienie w porównaniu do poprzednich lat, w których wzrost ten był znacznie bardziej dynamiczny. Na taki stan rzeczy wpływa kilka kluczowych czynników.
Po pierwsze, istotnym elementem jest osłabienie impulsu popytowego, który w minionym roku był napędzany przez niedobór podaży. W ostatnich kwartałach wzrost popytu spotykał się z niewystarczającą liczbą dostępnych mieszkań, co wywołało szybki wzrost cen. Obecnie jednak rynek wchodzi w fazę równowagi, gdzie podaż zaczyna się stopniowo zwiększać, a tempo wzrostu cen spowalnia.
Ważnym czynnikiem jest także oczekiwany brak znaczących programów wsparcia dla nabywców mieszkań w najbliższym czasie. Nowy program, który miałby pomóc w zakupie mieszkań, może pojawić się dopiero w 2025 roku. Oznacza to, że w krótkim okresie popyt wspomagany finansowaniem publicznym będzie ograniczony, co również przekłada się na łagodniejszy wzrost cen.
Wpływ inflacji i kosztów budowy na ceny mieszkań
Choć wzrost cen mieszkań może być niższy niż w poprzednich latach, to jednak nadal będzie on występował. Warto zwrócić uwagę, że ceny nieruchomości będą rosły w tempie zbliżonym do poziomu inflacji. Oznacza to, że mimo prognozowanego spowolnienia, inwestorzy muszą uwzględnić w swoich kalkulacjach nie tylko inflację, ale również rosnące koszty budowy.
Koszty te są napędzane przez kilka czynników. Nowelizacja warunków technicznych, która wprowadza bardziej restrykcyjne standardy budowlane, zwiększa koszty realizacji projektów deweloperskich. Wzrost cen usług budowlanych oraz możliwość ponownego wzrostu cen materiałów budowlanych – zwłaszcza w kontekście odbudowy zniszczeń po wrześniowej powodzi – mogą również wpłynąć na podwyżki cen mieszkań.
Warto zaznaczyć, że mimo rosnących kosztów budowy, deweloperzy będą starali się utrzymać konkurencyjność ofert, co może ograniczać ich zdolność do przeniesienia całkowitego wzrostu kosztów na klientów końcowych. Z tego powodu część kosztów może zostać zaabsorbowana przez marże deweloperów, co wpłynie na rentowność nowych projektów.
Czynniki popytowe i ich wpływ na rynek mieszkaniowy
Czynnikami, które mogą podtrzymać wzrost popytu na mieszkania, są m.in. wzrost realnych wynagrodzeń oraz kontynuacja zakupów gotówkowych. Wzrost wynagrodzeń w Polsce sprawia, że więcej osób ma możliwość nabycia mieszkania, co zwiększa presję popytową. W połączeniu z doświadczeniami inwestorów, którzy w ostatnich latach odnotowali wysokie stopy zwrotu z inwestycji w mieszkania, możemy spodziewać się kontynuacji popytu inwestycyjnego.
Zakupy gotówkowe odgrywają obecnie kluczową rolę na rynku nieruchomości. Inwestorzy coraz częściej decydują się na zakup mieszkań za gotówkę, omijając ryzyka związane z kredytami hipotecznymi. W sytuacji niepewności co do dalszych ruchów stóp procentowych, inwestycje gotówkowe są postrzegane jako bezpieczniejsza forma alokacji kapitału.
Z drugiej strony, czynniki ograniczające popyt kredytowy, takie jak zakończenie programu Bezpieczny Kredyt 2%, a także niepewność co do terminów obniżek stóp procentowych NBP, mogą zmniejszyć liczbę transakcji kredytowych. Te tendencje mogą wpłynąć na spowolnienie wzrostu cen, zwłaszcza w segmencie klientów indywidualnych, którzy nie dysponują gotówką.
Podaż mieszkań – co dalej?
Z perspektywy podaży, prognozy na najbliższe lata wskazują na stopniowy wzrost liczby dostępnych mieszkań. Choć podaż nie rośnie tak szybko, jak mogłoby tego oczekiwać wielu analityków, to jednak zauważalne jest pewne ożywienie na tym polu. Niepewność dotycząca wsparcia popytu kredytowego przez środki publiczne może jednak hamować bardziej agresywne działania deweloperów, którzy mogą podejmować ostrożniejsze decyzje inwestycyjne.
Obecna sytuacja na rynku najmu, która charakteryzuje się stabilizacją stawek, także może wpływać na decyzje inwestorów. Osłabienie motywacji do zakupu mieszkań pod wynajem może zmniejszyć presję na wzrost cen w tym segmencie. Z tego powodu, choć popyt na mieszkania wciąż jest zauważalny, to rynek zaczyna się stabilizować, a gwałtowne skoki cen, które były obserwowane w ostatnich latach, stają się coraz mniej prawdopodobne.
PL EN
P L E N
1 1 . 0 2 . 2 0 2 4
C Z Y T A J
1 1 . 0 2 . 2 0 2 4
C Z Y T A J
1 1 . 0 2 . 2 0 2 4
C Z Y T A J
1 1 . 0 2 . 2 0 2 4
C Z Y T A J
1 1 . 0 2 . 2 0 2 4
C Z Y T A J
1 1 . 0 2 . 2 0 2 4
C Z Y T A J
1 1 . 0 2 . 2 0 2 4
C Z Y T A J
1 1 . 0 2 . 2 0 2 4
C Z Y T A J
P O W R Ó T
2 0 . 0 9 . 2 0 2 4
Wzrost średnich cen transakcyjnych mieszkań: czynniki wpływające na rynek w latach 2024-2025
O B S E R W A C J E
All rights reserved, 2022